Девелоперы берут работу на дом

Российские девелоперы массово переделывают офисные проекты в жилые. Так поступают "Главстрой", ЛСР, MR Group, Clover Group и AFI Development. Рынок жилья быстрее выходит из кризиса: в столице с начала года цены выросли на 8%, а квартир за прошедшие девять месяцев было продано больше, чем за весь 2009-й. На офисном же рынке Москвы и Петербурга пустует около 20% бизнес-центров, а ставки до сих пор на 30-40% ниже докризисных.

От проекта строительства офисов площадью 360тыс. кв.м в районе станции метро "Фили" в Москве отказалась компания MR Group. Как рассказал гендиректор MR Group Роман Тимохин, согласно новой концепции первая очередь комплекса предполагает возведение 76,5тыс. кв.м жилья, под торговые и офисные помещения будет отдано всего 25,3тыс. кв.м. "Жилье экономкласса сейчас востребовано, а офисы в таком количестве нет",— объяснил господин Тимохин, добавив, что концепция второй очереди проекта будет определена позднее. Возможно, серьезно уменьшит офисную составляющую в некоторых своих проектах и AFI Development. "Мы рассматриваем вариант, чтобы вместо бизнес-парка в районе Павелецкого вокзала площадью 120тыс. кв.м построить жилой комплекс (10тыс. кв.м офисов уже возведено.— "Ъ")",— рассказала "Ъ" PR-директор AFI Development Наталия Иванова. Также, по ее словам, с 300тыс. до 130тыс. кв.м в пользу жилья бизнес-класса может быть урезана офисная часть в комплексе на Большой Почтовой улице.

Аналогично поступили со своими офисными проектами в Санкт-Петербурге "Главстрой" Олега Дерипаски и ЛСР. Вместо 320тыс. кв.м офисов в районе улиц Шкапина и Розенштейна "Главстрой СПб" построит 60тыс. кв.м жилья экономкласса, а также отель, сообщила менеджер проектов компании Анастасия Козлова. Под офисы будет отдано всего 30тыс. кв.м. "Решение продиктовано низкой ликвидностью в офисном сегменте и наличием в Петербурге существенного объема вакантных площадей",— пояснила Козлова. В ноябре 2010 года приняла решение построить на проспекте Медиков вместо 340тыс. кв.м элитных офисов около 200тыс. кв.м жилья дочерняя компания группы ЛСР "Возрождение Санкт-Петербурга", сообщила "Ъ" коммерческий директор компании Лариса Инченко.

Еще более масштабные планы у Clover Group. Сейчас компания реализует восемь проектов по строительству многофункциональных комплексов площадью около 600тыс. кв.м в Сочи, Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани, Ростове и подмосковных Химках. "Ранее это в основном были офисно-торговые проекты с небольшой жилой составляющей, теперь около 80% площадей будет отдано под квартиры",— рассказал гендиректор Clover Group Александр Попов.

"Жилье экономкласса быстрее выходит из кризиса, чем рынок коммерческой недвижимости",— объясняет действия девелоперов гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая. По данным Росреестра, за первые девять месяцев 2010 года в столице уже зарегистрировано сделок больше чем за весь 2009 год (85,64тыс. против 68,5тыс.). Всего по России за этот период было продано 1,918млн квартир против 1,949млн в 2009 году. Вместе со спросом растут и цены на квартиры: по оценкам компании "Инком", с начала 2010 года цены на жилье в Москве выросли на 8%. В компании "МИЭЛЬ-Новостройки" средневзвешенную стоимость жилья на "первичке" оценивают на уровне 190,3тыс. руб. за 1кв.м (ниже докризисной на 10-15%). В Петербурге, по данным портала eip.ru, цены с начала года практически не изменились и составляют 86,1тыс. руб. за 1кв.м (в конце лета 2008 года — 109,3тыс. за 1 кв.м), тогда как офисы продолжают дешеветь.

По данным "Colliers International Санкт-Петербург", средняя стоимость аренды в офисах класса А в Петербурге составляет $360-400 за 1кв. м в год, класса В — $240-260, что ниже докризисных показателей на 30-40%. Средний уровень вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах составляет 19,4%. "При этом до сих пор актуален торг с владельцами помещений, в результате которого дисконт может составить от 15% до 25%",— говорится в отчете NAI Becar. В Москве, по данным Colliers International, средний уровень вакантных площадей составляет 14,3% в классе А и 11,6% в классе В против 4,1% и 5% в конце 2008 года соответственно. Ставки же снизились с пиковых $1190 за 1кв. м в год в классе А и $890 в классе В до $647 и $439 соответственно, что увеличило сроки окупаемости таких проектов до 8-10 лет.

Антон Белых

http://www.kommersant.ru/

фото: http://www.kommersant.ru/