Строительство бюджетного жилья отошло для петербургских застройщиков на второй план. По мнению экспертов, на данный момент даже депрессивные и промышленные районы города застраиваются жильём уровня бизнес-класса.
Сообщалось, что на докризисном рынке строительные площадки в пригородах и ближних районах Ленинградской области составляли около 25% , примерно 159 адресов. Сейчас же их доля увеличилась до уровня в 42%, 263 новостройки. Почти столько же, сколько и в спальных районах Санкт-Петербурга, 288 объектов.
Также эксперты заявляют, что несколько лет назад доля крупных застройщиков, которые входили в первую десятку составляла 40%, то сейчас этот показатель вырос до уровня 70%. И сами проекты изменились. Раньше объект в 10 000-12 000 квадратных метров считался вполне солидным, в настоящее время жилой комплекс в 100 000-300 000 кв.адратов по одному адресу — это нормально.
Также аналитики отмечают, что в Петербурге практически не осталось жилья эконом-класса, разве что на окраинах или в «проблемных» проектах, которые строятся по 10 лет и более.
Так, например, Холдинг RBI, открывая продажи в комплексе «Четыре горизонта» на Свердловской набережной (это бывшая промзона), уже на ранней стадии проекта выставляет цены от 100 000 рублей за 1 квадратный метр.
«Сокращение количества согласованных проектов приводит к сужению покупательского выбора. Выбор площадок под застройку на вторичном рынке тоже ограничен. И застройщикам нет смысла на немногих участках, приобретенных за серьезные суммы в обжитых районах, строить жилье эконом-класса. Даже в депрессивных районах появляются дома комфорт- или даже бизнес-класса. А в 2014 и 2015 гг. политика городских властей приведет к сокращению объемов ввода и дальнейшему росту цен», - считает генеральный директор компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат.
Аналитики заявляют, что сейчас на долю масс-маркета в регионе приходится 85% предложения. Но если покупатель хочет уложиться в скромную сумму или, приобретая относительно просторную квартиру, рассчитывает потратить не более 50 000-60 000 руб. за 1 квадратный метр, у него, конечно, есть варианты. Он может выбирать между пос. Бугры или д. Новое Девяткино, между пос. им. Свердлова или Федоровским поселением.
Ранее сообщалось, что в 2012 году тройка лидеров обеспечила ввод более 1 миллиона квадратных метров жилья в Петербурге. Так, группа компаний «Балтрос» сдала в микрорайоне «Славянка» 515 000 квадратных метров жилья; компания «Главстрой СПб» построила 263 680 квадратных метров в комплексе «Северная долина». Примерно такой же объем жилья числится за комитетом по строительству, и тоже почти все новые дома расположились в Красносельском районе.
Известно, что планы петербургских застройщиков относительно новых проектов отличаются серьезными масштабами. Группа ЛСР[IMG WIDTH=11 HEIGHT=10]file:///C:/Users/acer/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif[/IMG] начинает осваивать территорию комплекса «Новая Охта» — более 800 000 квадратных метров жилья. «Ленстройтрест» открыл продажи в комплексе Jaanila country — здесь на 42 га построят 43 дома, всего — более 350 000 квадратных метров. «Строительный трест» летом выйдет на стройплощадку в поселке Новоселье: участок в 40 га, 350 000 квадратных метров жилья. ГК «Эталон» начала продавать «Ласточкино гнездо».
Раньше, начиная проекты комплексного освоения территорий, застройщики рассчитывали за счет масштаба удержать относительно низкие цены и привлечь покупателей. На данный же момент известно, что городские власти заявили, что не будут финансировать социалку на новых территориях, и строительство школ, поликлиник, детских садов ложится на девелоперов. Конкурентное преимущество получают объекты, которые удалось пристроить к давно освоенным территориям.
Например, комплекс «Университетский Петергоф» возводится в южной части Петродворца, на Гостилицком шоссе. Застройщик специально подчеркивает: в Петродворце все в порядке с инфраструктурой: 11 школ и гимназий, 14 детских садов, две детские музыкальные школы и две спортшколы. Дворцы, парки и пруды — в ассортименте. И этот аргумент работает: комплекс готов на 70%, он будет достроен в этом году, а более половины квартир продано.
Кроме того, эксперты считают, что между девелоперами начинается дифференциация проектов на «приличные» и «неприличные». Новый квартал на окраине Пушкина, который проектирует ГК «Колвэй», из разряда «приличных»: 3-5 этажей, инфраструктура, единый план. А несколько высоток в поселке Бугры, где одна школа и ни одного детского сада, — это уже «неприлично».
Сообщается, что масштабные проекты на территории Ленинградской области, которые были начаты в последние три года, поглощают до 40% петербургского спроса. По площади застройки областные проекты уже почти сравнялись с городскими. Такой размах объясняется в том числе особенностями управления. По федеральному закону (131-ФЗ) в числе полномочий местных органов власти есть важный пункт: муниципалитет вправе и выдавать разрешение на строительство, и принимать построенное в эксплуатацию. И как только город притормозил согласование проектов, застройщики рванули в область. В д. Кудрово строят жилье семь компаний, в пос. Бугры — шесть, в Новом Девяткине — семь и еще пара застройщиков на подходе. Обязанности по обеспечению новых территорий социалкой ложатся на областные власти. По расчетам администрации Ленобласти, каждый построенный 1 кв. м влечет за собой расходы бюджета в размере около 5000 руб.
Кроме того, после смены губернатора и с приходом новой команды, в области постепенно вводят жесткие правила. Начали действовать региональные нормативы градостроительства и проектирования (в городе они не введены до сих пор); новостройки получили ограничения по высоте (не выше 12 этажей для сельских поселений) и плотности застройки.
Эксперты заявляют, что в связи с этим не понятно, что делать с уже стартовавшими проектами. Например, в районе Девяткино — Мурино строится несколько жилых комплексов высотой до 26 этажей (здания выше 100 м надо согласовывать в Москве, а то были бы и небоскребы). Их общая площадь — 0,5 млн кв. м, а дороги и проезды спроектированы по сельским нормативам. Вице-губернатор Георгий Богачев охарактеризовал такой подход весьма нелицеприятно: «Здесь строят гетто». В СМИ широко освещался скандал с компанией NCC — международный концерн с установкой на зеленое строительство под декларации о благоприятной среде возводит в Новом Девяткине комплекс «Эланд» — девять зданий высотой 22-25 этажей. Администрация оспорила порядок выдачи согласований и притормозила проект; уговаривать областные власти приезжали чиновники из Минэкономразвития.
Областной комитет по госстройнадзору и экспертизе регулярно (в среднем раз в неделю) сообщает о приостановленных проектах и отозванных согласованиях. Управление ФАС внимательно отслеживает нелегитимную рекламу — объявления о продаже жилья, которые публикуются до получения разрешения на строительство. Здесь, кстати, налицо разночтения. Антимонопольная служба не видит разницы между продажами жилья по договорам долевого участия и по кооперативной схеме: документы должны быть согласованы.
«Если в отношении продаж по договору долевого участия и жилищных накопительных кооперативов закон «О рекламе» устанавливает четкие требования к обязательным элементам рекламного объявления (указание на размещение проектной декларации и проч.), то в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) таких требований нет. В частности, в отношении ЖСК законодательством нигде не предусмотрено ограничений возможности начала рекламной кампании до получения разрешения на строительство, хотя из текста объявления должно быть видно, что рекламируется еще не построенный объект», - заявил руководитель практики юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Именно в зоне «правовой неопределенности» пересекаются интересы покупателей и застройщиков. Граждане хотят купить побольше метров как можно дешевле — и строители готовы им предлагать такие варианты. СК «Эверест» и «НДВ СПб» вывели на рынок суперкомпактные и крайне недорогие квартирки в Юкках и Федоровском, 15% от стоимости можно было внести сразу, а остальное — после окончания стройки.
«Это недопустимо. У застройщика не только нет разрешения на строительство — даже участок в собственность еще не оформлен», - заявил председатель комитета госстройнадзора и экспертизы Михаил Москвин.
Вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев считает, что стихийная застройка пригородных зон приведет к дисбалансу в развитии территорий и появлению новых групп обманутых дольщиков. Плюс формируется внеплановая нагрузка на бюджет.
Фото: [url=http://www.pia-spb.ru/]http://www.pia-spb.ru[/url], [url=http://www.dkvartal.ru/]http://www.dkvartal.ru[/url], [url=http://www.realtymag.ru/]http://www.realtymag.ru[/url], [url=http://www.sholod.ru/]http://www.sholod.ru[/url], [url=http://move.su/]http://move.su[/url]