Власти Подмосковья заявили, что на данный момент, в регионе насчитывается 403 незаконных объекта. Однако полностью объемы «нелегальных» площадей пока не подсчитаны.
Известно, что в опубликованном на сайте комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью «Реестре индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности» только адреса, вид разрешенного использования земли и этажность подозрительных строений. Его сотрудники говорят, что активная борьба на этом направлении и в сфере проблемных объектов долевого строительства начата почти год назад, когда на должность губернатора был назначен Сергей Шойгу. Он предложил создать базу неблагополучных компаний. Сейчас данные собраны и находятся в открытом доступе.
Сообщается, что с объектами незаконных строек — так называемыми высотками на 6 сотках — этот перечень связан лишь в незначительной степени. Потому что их застройщики — в основном физические лица, которые покупали землю для обустройства подсобного хозяйства, дачного строительства. И под видом частного строительства строили многоквартирный дом.
Глава отдела по повышению эффективности использования земельных участков в целях жилищного строительства Валерий Петров заявляет, что такой объект регистрируется по упрощенной схеме дачной амнистии, выделяются доли, квадратные метры продаются по ценам существенно ниже рыночных. Недвижимость в Подмосковье достаточно дорогая, и такое предложение пользуется спросом. Как правило, многоквартирные дома на «неправильной» земле предлагают по ценам на 50% ниже рынка.
Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган считает, что самой действенной мерой по борьбе с таким строительством стали штрафы для застройщиков. Их ввели еще в 2005 году, до сих пор эта мера широко не применялась. Теперь применяется, суммы фигурируют немалые — с 11 по 17 миллионов рублей.
Сообщается, что штрафов за строительство и продажу жилья в обход 214-ФЗ выписано на 40 миллионов рублей. Результат — за 2012 год без увеличения объемов строительства число регистрации договоров долевого участия выросло почти на 40% за счет вывода строек из тени.
На данный момент, по оценкам Когана, примерно 11% объектов продается по серым схемам(предварительным договорам, векселям, даже договорам займа). 89% — по ФЗ № 214.
Кроме того, аналитики говорят, что с незаконными стройками в этом смысле опять же сложнее: такой проект вообще не засвечивается на ранней стадии. И нет юридического лица, на которого рассчитана такая мера воздействия, как штраф.
По мнению экспертов, главным инструментом выявления нелегальных строек становятся соседи. На первых порах их могут насторожить размер строения (должно быть не более 1500 квадратных метров) и обилие людей на участке. Но заметить превышение допустимого пятна застройки (не более 30% территории участка) возможно далеко не всегда. В Люберецком районе в поселке Октябрьский был сооружен объект барачного типа площадью 96 квадратных метров, где каждая проданная «квартира» не превышала 18 квадратных метров. Хотя бывает, что на дачной земле появляется дом, занимающий практически весь периметр участка.
О незаконных строениях в Дмитровском районе власти говорят как об особом случае. Там вырос целый поселок «Аугсбург» — и не на дачных, а на сельскохозяйственных землях. Недовольство таким соседством высказали окрестные жители, возмущенные еще и тем, что в границах поселка появился многоквартирный объект.
Известно, что иногда такие сооружения возводят с соблюдением всех строительных норм — как, например, поселок «Мальцево» в Щелковском районе: четыре 12-квартирных дома на землях ИЖС. Но так бывает не всегда. Например, в Одинцовском районе в Новоивановском дом построен на овраге. Одна из стен дома была «укреплена» строительным мусором, провода протянуты по земле, а канализация представляет собой сливной колодец, который находится по соседству с источником питьевой воды. В Талдомском районе в с. Великий Двор был построен многоквартирный объект, у которого обвалился потолок, а канализация представляла собой автономный септик.
По данным чиновников, сейчас по 90 подобным случаям дела рассматривают суды, по 33 объектам уже вынесены решения о сносе, четыре дома снесено. Лидер по числу самовольных построек — Одинцовский район, где их зафиксировано 78. 41 самострой насчитывается в Балашихе, в Красногорском районе — 24, в Домодедове — 34, в Мытищах — 36, в Ленинском районе — 28.
Также печально то, что наказание не всегда находит виновного. Так, например, знаменитый дом в Вешках Мытищинского района стал первой ласточкой в историях незаконного строительства уже потому, что был снесен, а 35 граждан остались и без жилья, и без денег. Фигурант этой истории Виктор Холод скрылся от следствия. В его отношении возбуждено уголовное дело по ст. 35 (мошенничество). 18 домов в пяти районах области он соорудил и реализовал подобным образом.
Сообщается, что в Одинцовском районе москвич без разрешительной документации построил и продал трехэтажный дом 24 покупателям. Сначала следственные органы возбудили уголовное дело, а затем обнаружили, что этот же «застройщик» возвел еще два незаконных объекта — в Одинцовском и Красногорском районах. Жертвы признаны потерпевшими, следствием выявляется имущество подозреваемого для наложения ареста.
Заместитель начальника ОРЧ УЭБ и ПК ГУ МВД России по Московской области подполковник полиции Роман Загородников говорит, что ответственность за подобные преступления бывает разной. Ст. 159 ч. 4 УК РФ предполагает срок до 10 лет лишения свободы, ст. 165 ч. 3 — до пяти лет.
Министр строительства Московской области Александр Коган сообщает, что теперь подводить под действие статьи «О мошенничестве» будут и руководителей компаний, плодящих число обманутых дольщиков. Правительство области внесло поправки в Уголовный кодекс РФ, с 10 декабря 2012 г. они вступили в силу. Невыполнение договорных обязательств, нарушение правил застройки (когда жилье непригодно для проживания), двойные продажи будут рассматриваться как мошеннические действия, направленные на лишение человека права на жилище.
Ранее сообщалось, что ранее правительство Подмосковья договорилось с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (УФСР). Выход на рынок нового объекта и регистрация долей будут сопровождаться оповещением комитета со стороны регистраторов. И наоборот: если комитет получит данные, что объект по каким-то признакам может считаться проблемным, то просигнализирует в УФСР — чтобы доли не регистрировались.
«Доля в объекте — это продукт оборота рынка. При наличии всех документов регистратор обязан зарегистрировать ее в течение пяти дней. Но при необходимости процесс может быть предотвращен — чтобы в дальнейшем не возникало цепной реакции узаконения сомнительной собственности», — заявила и. о. руководителя Управления Росреестра по МО Ольга Жданова.
Министр строительства Подмосковья считает, что первый незарегистрированный договор и информация о нем в комитет и другие компетентные органы — это возможность предотвратить сбор денег, которые иначе в дальнейшем вернуть жертвам будет довольно проблематично.
Сообщается, что есть попытки поставить заслон и на этапе продажи. Сейчас комитет ведет переговоры с профессиональными ассоциациями риэлторов. Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области, знаком с этой инициативой и ее поддерживает. Если комитет располагает сведениями о незаконных объектах и площадках, то для риэлторов это ценно, говорит он. Из 1500 агентств, действующих на подмосковном рынке, в гильдию входит всего 170, но на них приходится примерно 50% рыночного оборота, добавляет Хромов.
По мнению юриста Олега Сухова, распространение подобных объектов стало возможно благодаря бесконтрольности процесса застройки и распоряжения землей, которая процветала до середины 2012 года. По его оценкам, строительство и продажа жилья в многоквартирных домах на участках, для этого не предназначенных, хоть напрямую и не разрешались, но никак не преследовались.
Старший юрист Tenzor Consulting Group Игорь Фоминов сказал, что не верит в недостаточную осведомленность чиновников местных администраций: «Не быть в курсе строительства просто невозможно. Строительные работы сами по себе являются масштабным событием, задействованы люди и техника, скрыть или замаскировать их под какое-либо иное мероприятие практически нереально». Так что предотвращение подобных строек — это, по его мнению, вопрос воли местного руководства. Стройка для местных жителей, тем более незаконная, является раздражающим фактором, о котором они всегда пишут жалобы. Не видеть подобные обращения могут только «мотивированные» чиновники. Фоминов считает, что помочь решить проблему могут усиление ответственности фигурантов дела, в том числе и чиновников, и повышение прозрачности процедуры выделения земельных участков под строительство.
По данным подмосковных чиновников, с 2012 года стало меньше и незаконного строительства, и возведения объектов в обход 214-ФЗ. Однако у участников рынка уже давно существует стойкое убеждение, что все меры борьбы работают на разрешение уже сложившихся проблем, а не на опережение.
Сейчас, в списках жертв незаконного строительства 3500 человек. Юристы уверены: виноваты низкая правовая культура населения и дороговизна жилья в Московском регионе.
Эксперты считают, что долгое время пострадавших «соинвесторов» местным властям удобно было расценивать как соучастников преступления: продукт реализуется как коммерческий, а застройщик и покупатель — это стороны одного процесса, покупатель искал выгоду и прогадал. В последнее время наметилось другое отношение к этому явлению — и к домам, и к людям.
Как отметил Александр Коган, правительство области настаивает на приведении в порядок всех домов, построенных нелегально, в соответствии с требованиями закона. Это означает в первую очередь, что должны быть выполнены меры по обеспечению безопасности проживания, для чего проводится соответствующая экспертиза. Если дом безопасен, то далее застройщику необходимо получить технические условия, но уже не на частный, а на многоквартирный дом, и выполнить их. И провести общественные слушания по изменению вида разрешенного использования участка.
Известно, что каждый такой объект должен быть рассмотрен на районной межведомственной комиссии (МВК). На сегодняшний день МВК вынесли решения более чем по 100 сооружениям. Снос — это крайняя мера, говорит Коган, и такое решение принимается, когда невозможно устранить дефекты дома, несущие угрозу жизни его жителей.
«Суд может принять решение как о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, так и о подписании мирового соглашения, если застройщик или собственники домов устранят все нарушения и приведут дом в соответствие с законодательством. Такие примеры уже есть. В Химках застройщик отремонтировал дорогу, принял участие в строительстве канализации. В Ногинске собственник участка будет участвовать в реконструкции детского сада и школы», — сказал Александр Коган.
Помимо этого, нельзя считать и совершенно бесперспективными возможности возместить ущерб пострадавшим. Сейчас, по данным министра, в Московской области ведутся несколько таких дел. И признание сделки недействительной, и возмещение ущерба осуществляются только в судебном порядке.
Что касается отмены сноса, то в Tenzor Consulting Group рассказывают: не так давно усилиями юристов удалось отстоять многоквартирный дом, возведенный на участке земель населенных пунктов, предоставленном застройщику администрацией района для ведения личного подсобного хозяйства. Подобным образом решилась судьба проектов в Балашихинском и Видновском районах области. В первом случае речь шла о гостинице для трудовых мигрантов, во втором — о жилом комплексе из 12 таунхаусов.
Как правило, в исках о сносе самовольных построек речь идет о возведении жилых помещений, не соответствующих требованиям безопасности (противопожарной, санитарно-эпидемиологической). В качестве дополнения указывается на отсутствие у застройщика разрешения на строительство. Выступая на стороне застройщика, специалистам приходится доказывать, что на самом деле для возведенных типов домов разрешения на строительство не требуется в силу конструктивных особенностей зданий. Для установления соответствия строений требованиям безопасности в суде инициируется строительно-технические экспертизы. Зачастую ответчикам помогает противоречивость действующего законодательства. Иногда надзорные органы оформляют обязательные документы, не соблюдая установленных законом правил, что могут использовать юристы. Таким образом, объясняет Фоминов, удается исключить некоторые важные доказательства против стройки.
Фото: [url=http://www.xn--80aqiaofewb.xn--p1ai/]http://www.уралполит.рф[/url],[url=http://moscow.russiaregionpress.ru/]http://moscow.russiaregionpress.ru[/url],[url=http://kuban.mk.ru/]http://kuban.mk.ru[/url],[url=http://srogps.ru/]http://srogps.ru[/url], [url=http://www.waterpump.ru/]http://www.waterpump.ru[/url],
[url=http://media-kuban.ru/]http://media-kuban.ru[/url],[url=http://pda.ria.ru/]http://pda.ria.ru[/url], [url=http://anapa-news.com/]http://anapa-news.com[/url], [url=http://news.vtomske.ru/]http://news.vtomske.ru[/url], [url=http://gazeta-rvs.ru/]http://gazeta-rvs.ru[/url], [url=http://dom.ria.ua/]http://dom.ria.ua[/url],[url=http://www.korolev.com/]http://www.korolev.com[/url], [url=http://www.7947777.ru/]http://www.7947777.ru[/url]