Столичные девелоперы выразили мнение, что развитие территорий «новой Москвы» займет не один десяток лет.
По данным экспертов, спустя год после образования «новой Москвы» инвесторы все еще не спешат вкладывать средства в строящиеся проекты на присоединенных территориях. Участники рынка выразили мнение, что осторожность вкладчиков связана с неопределенностью последующего развития территории: генеральный план будет согласован только к началу 2014 года, также не решены транспортный вопрос и вопрос с инфраструктурными объектами. В результате пересмотра инвестиционных контрактов некоторые компании также были вынуждены сократить площади инфраструктурных объектов. Чтобы повысить привлекательность объекта, крупные компании строят дороги и инфраструктуру сами или выбирают участки, где она уже есть. Но такая возможность есть у крупных участников рынка.
Известно, что идею присоединить к Москве новые территории площадью 148 тысяч гектаров Дмитрий Медведев, занимавший пост главы государства, предложил летом 2011 года. Ранее планировалось, что туда переедет значительная часть органов государственного управления. По мнению нынешнего премьера, такая схема позволила бы облегчить транспортную проблему, а также снизить уровень перенаселенности столицы и развить инфраструктуру.
Дмитрий Медведев дал на подготовку вариантов переезда меньше месяца. Срок исполнения поручения президента по подготовке плана переезда федеральных органов власти за МКАД истекал 10 июля 2012 года.
После встречи с президентом 1 июля прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Московской области объявили о плане расширить территорию Москвы в западном, юго-западном и южном направлениях. Региональные правительства согласовали переход к городу территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги. Москва выходит за железнодорожное кольцо и достигает сельского поселения Роговское на границе Московской и Калужской областей.
Органом управления, ответственным за развитие новых территорий, стал департамент развития новых территорий города Москвы, созданный за несколько месяцев до объединения. Его возглавил Владимир Жидкин.
«Задачи, которые перед департаментом поставили мэр Сергей Собянин и руководство городского стройкомплекса, были масштабные. Оперативно были разработаны и утверждены руководящие документы департамента, прежде всего положение и штатное расписание», — сказал глава департамента развития новых территорий.
Также сообщается, что одновременно с процессом присоединения московские власти заморозили более 100 инвестиционных проектов строительства коммерческой недвижимости на присоединяемых территориях. Градостроительные планы также были пересмотрены в отношении земельных участков (ГПЗУ), которые были выданы без учета градостроительной ситуации.
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая выразила мнение, что пересмотр инвестконтрактов, а также ужесточение требований к проектам и процедуры получения исходно-разрешительной документации привели к увеличению себестоимости проектов.
«Застройщики привыкли перекладывать свои расходы на плечи покупателей. Соответственно, все эти инициативы повлекли за собой повышение цен на квартиры. Благое начинание правительства, скорее всего, приведет к тому, что жилье станет еще менее доступным», - заявила она.
По словам экспертов, до того как было объявлено об увеличении Москвы, цена на жилье в указанном районе не менялась. По данным консалтинговой компании Blackwood, с начала 2011 года до начала лета уровень цен в новостройках на присоединяемых к городу территориях почти не менялся: прирост составлял 0,3%.
Цены на недвижимость в «новой Москве» начали расти в июне прошедшего года. Практически по всем жилым комплексам, расположенным в указанном районе, за лето цены выросли на 5%, по отдельным объектам — на 16—23%.
Сообщается, что уже к сентябрю 2011 года новостройки на присоединяемых к Москве территориях подорожали в среднем на 18%. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах, расположенных между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе, выросла до 75 тысяч рублей.
По расчётам аналитиков «Метриум Групп», в целом с момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли на 20—25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья.
«Стоимость стройматериалов также увеличилась — на 10—15% , что немного выше инфляции. Но рост цен на жилье был связан именно с изменением статуса земли, а не с повышением стоимости строительных материалов», — заявили глава компании.
Кроме того, отмечается, что сами девелоперы существенного увеличения цен на недвижимость не заметили. По подсчетам представителей Atlas Development, реализующей на территории «новой» Москвы два коттеджных поселка «Никольский Берег» и «Никольские Озера», стоимость готового жилья — квартир — осталась практически без изменений.
«Но резкий рост цен на землю может произойти не ранее, чем на рынок начнут выходить новые проекты, — отметил управляющий партнер компании Сергей Мусолин.
Столичные застройщики отмечают привлекательность реализации проектов на территории «новой» Москвы: по сравнению со «старой» Москвой на присоединенных округах наблюдается обилие масштабных площадок под застройку, а также превалирующее большинство предложений в сегментах «комфорт» и «эконом».
«В основном в «новой» Москве возводятся масштабные проекты, тогда как в старых границах столицы преобладает «точечная» застройка», - подчеркнул заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ — Недвижимость» Ольга Новикова.
«Территория «новой» Москвы сейчас привлекает застройщиков своим статусом в совокупности с более доступным уровнем цен на земельные участки, который, в свою очередь, обеспечивает им более привлекательную стоимость квартир. Кроме того, на территории «новой» Москвы большой выбор участков, различных по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке и природно-видовым характеристикам», - заявила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Эксперты считают, что на присоединенных территориях есть возможность покупки крупных участков с последующим строительством масштабных жилых комплексов и целых микрорайонов. Тогда как в старых границах города проект, реализованный на участке площадью 10—20 га, считается масштабным.
Но инвесторы все еще заходят в «новую» Москву с высокой степенью осторожности.
«При инвестировании в проекты на территории «новой» Москвы слишком высоки риски, связанные с неопределенностью последующего развития территории: на текущий момент не разработан и не принят генплан развития столицы», - уточняет Мусолин из Atlas Development.
Как отмечает эксперт, проблемы также испытывают девелоперы, реализующие проекты, находящиеся на стадии согласования: темпы реализации снижаются по причине того, что процесс оформления документов затягивается из-за смены контролирующих инстанций.
Кроме того, на большей части территории «новой» Москвы также до сих пор не развита инфраструктура, что требует от застройщиков дополнительных инвестиций. Исключения составляют немногие компании, которым удалось получить под застройку земли вблизи уже налаженных коммуникаций или готовящегося строительства транспортного сообщения.
«Например, жилые комплексы «Бутовские аллеи» и «Новое Бутово» строятся в непосредственной близости от станции метро «Бунинская аллея». Неподалеку от города-парка «Переделкино Ближнее» и микрорайона ««Солнцево Парк» запроектирована новая станция метро «Новопеределкино», что, несомненно, повышает их привлекательность в глазах покупателей», - отмечают эксперты Est-a-Tet.
Однако, некоторые девелоперы готовы заниматься строительством дорог, чтобы обеспечить привлекательность будущих объектов. Например, компания «Мортон» согласилась частично профинансировать строительство транспортной развязки около микрорайона «Солнцево Парк».
Также по словам аналитиков, процесс строительства тормозят нормы, вводимые московскими властями. Например, в начале текущего года в «новой» Москве остановили строительство объектов выше 9 этажей. В отдаленных от центра районах застройка сейчас также не может превышать 3—4 этажей.
Помимо этого, фактором снижающим интерес инвесторов, стал законопроект об упрощенном порядке изъятия и предоставления земельных участков на присоединенных к Москве территориях, предназначенных для размещения парламентского центра, инфраструктурных и социальных объектов.
Закон уменьшает срок, предоставляемый собственнику для заключения соглашения об изъятии, в два раза — с года до пяти месяцев.
Кроме того, поправки также уточняют порядок передачи полномочий от федеральной власти Москве при строительстве объектов федерального значения, например, по резервированию земель, изъятию и предоставлению участков, распоряжению недвижимым имуществом. Средства на реализацию этих полномочий будут направляться столице в виде субвенций из федерального бюджета.
Мария Литинецкая выразила мнение, что изъятие земли, скорее всего, отпугнет мелких застройщиков.
«Крупные девелоперы в любом случае сумеют договориться с властями», — считает она, добавляя, что ограничение высотности приведет к увеличению себестоимости квадратного метра в многоэтажных комплексах.
«При таком развитии событий перспективы малоэтажной застройки выглядят более чем радужно. Но если правительство начнет «закручивать гайки», например предъявлять к проектам малоэтажек определенные требования по обеспечению инфраструктурой или по части прохождения экспертизы, тогда данный сегмент потеряет свою привлекательность. Существующая сейчас разница между стоимостью жилья в многоэтажных и малоэтажных проектах, по сути, исчезнет», - уточнила генеральный директор «Метриум Групп».
«Итоги подводить преждевременно: процесс присоединения земель и вызванных этим последствий для города, и для рынка недвижимости в частности, весьма растянут во времени», - сказал заместитель генерального директора по управлению проектами «МД Групп» Олег Куринной.
Также специалисты отмечают, что определенность в отношении развития бизнеса в «новой» Москве зависит от сроков согласования генерального плана, который планируется утвердить в 2014 году.
«У застройщиков нет возможности определиться с правилами застройки участков, получить необходимые согласования. Многие девелоперы откладывают начало реализации новых объектов по причине высоких рисков, связанных с будущим функциональным зонированием территорий. Ясность по этому вопросу наступит не ранее следующего года, когда будет рассмотрен проект генплана «новой» Москвы», - заявил Мусолин из Atlas Development.
«Привлекательность земельных участков сегодня можно оценивать только с учетом дальнейшего развития присоединенных территорий — это процесс, который займет не один год и даже, возможно, не одно десятилетие», — уточняет Куринной.
Фото: [url=http://tur.newsland.com/]http://tur.newsland.com[/url], [url=http://chkalovsk.info/]http://chkalovsk.info[/url], [url=http://real-new.ru/]http://real-new.ru[/url], [url=http://900igr.net/]http://900igr.net[/url], [url=http://www.avastroi.ru/]http://www.avastroi.ru[/url], [url=http://www.istikon.ru/]http://www.istikon.ru[/url],
[url=http://finam.info/]http://finam.info[/url], [url=http://www.realto.ru/]http://www.realto.ru[/url], [url=http://www.apartment.ru/]http://www.apartment.ru[/url], [url=http://nb.realestate.ru/]http://nb.realestate.ru[/url], [url=http://haiden.ru/]http://haiden.ru[/url], [url=http://www.kchetverg.ru/]http://www.kchetverg.ru[/url],
[url=http://doessign.ucoz.com/]http://doessign.ucoz.com[/url], [url=http://www.bpn.ru/]http://www.bpn.ru[/url], [url=http://www.domvkommunarke.ru/]http://www.domvkommunarke.ru[/url], [url=http://novmos.com/]http://novmos.com[/url]